Инвестор арендует историческое здание, реставрирует его, а взамен получает льготы: например, маленькую ставку по аренде. Если речь о здании в центре Москвы, это очень выгодно. Но не все так радужно. На деле льготную ставку по аренде можно получить только после окончания ремонта, который иногда затягивается не на один год. Есть и другие риски: если нарушить сроки проведения работ, то договор могут расторгнуть без компенсации. Еще инвестор может остаться без денег и здания даже после успешной реконструкции.
Специфика аренды исторических зданий
Несмотря на все риски и проблемы, аренда объектов культурного наследия в большинстве случаев остается привлекательной для потенциальных арендаторов, говорит Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services Это связано с выгодным месторасположением этих зданий: зачастую они находятся в исторических или центральных частях города. В таких помещениях размещают офисы, кафе, рестораны и магазины. Чаще всего арендаторами уникальной недвижимости выступают именно компании, так как далеко не все частные лица осилят затраты на ее реставрацию, объясняет Любимов.
Риски инвестора
Если арендатор не окончит реставрацию в установленные сроки, то с ним могут расторгнуть договор аренды. Такое условие есть и в постановлении Правительства Москвы от 24.01.2012 № 12-ПП (ред. от 24 мая 2017 года) "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый госреестр". Любимов говорит, что в этом случае арендатору порой не возмещают затраты на уже проведенные работы.
Аренда таких объектов экономически оправдана только в некоторых случаях. Например, если здание находится в центре города. Чтобы расходы на ремонт не оказались выше, чем средняя цена на аренду помещений в аналогичном районе. Любимов говорит, что и сами работы порой вызывают сложности у инвесторов.
Журнал… приводит прямую речь Сергея Любимова, партнера, главы практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services:
"Арендаторы, у которых нет опыта работы с подобными объектами, сталкиваются с трудностями. Например, когда пытаются согласовать план реставрации с профильными учреждениями, а те существенно затягивают сроки окончания работ и, соответственно, тормозят переход на льготную арендную ставку."
Чтобы минимизировать такие риски, Любимов советует инвесторам заранее разработать четкий бизнес-план, охватывающий все затраты на восстановление, дальнейшую эксплуатацию объекта с учетом целей его использования. Еще до входа в проект, по словам эксперта, важно оценить техническое состояние основных конструкций недвижимости, предмет охраны, обязательные требования, существующие режимы и регламенты охранных зон.
