30 марта 2022 года в Государственную Думу был внесен законопроект, в котором, среди прочего, было предложено принять поправки в Гражданский кодекс ("ГК РФ") в части дополнения и изменения раздела про недвижимость не с 1 марта 2023 года, как изначально планировалось, а с 1 сентября 2022 года.
Напоминаем, что в ГК РФ хотят закрепить уже сложившиеся в судебной практике подходы, касающиеся, в особенности:
Возможности создания зданий или сооружений только в результате строительства или их образования за счет раздела здания, сооружения;
Режима помещений, составляющих общее имущество, в качестве вещей, не участвующих, по общему правилу, в обороте как отдельной недвижимости;
Возможности собственника здания или сооружений на чужом земельном участке пользования таким земельным участком исключительно для целей доступа к зданию или сооружению и др.
Поправки в Федеральный закон от 21 декабря 2021 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" уже приняты Государственной Думой в третьем чтении. Ожидается, что в скором времени поправки будут узаконены и новые главы ГК РФ вступят в силу более чем на полгода раньше, чем задумывалось изначально.
Мораторий на выдачу отрицательных заключений государственной экспертизы проектной документации
11 марта 2022 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ("Минстрой") совместно с федеральным автономным учреждением "Главное управление государственной экспертизы" ("Главгосэкспертиза") издало Приказ № 46, которым установлен новый временный порядок проведения государственной экспертизы проектной документации ("Временный порядок экспертизы").
Если ранее выявление критических замечаний, отсутствие каких-либо документов могло послужить основанием для выдачи отрицательного заключения Главгосэкспертизы, что фактически блокировало возможность застройщика вести стройку с единственной возможностью продолжить деятельность по проекту только по результатам успешного судебного оспаривания отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации , то в соответствии с новым порядком, все замечания по проектной документации доводятся до сведения заявителя Главгосэкспертизой в форме совещания, по результатам которого формируется так называемая дорожная карта, в которой содержится план по отработке выявленных критичных замечаний, в том числе в части сроков промежуточного контроля за отработкой критичных замечаний и фиксацией указанных предложений.
Если замечания устранить не представляется возможным, то в таком случае договор с Главгосэкспертизой на проведение экспертизы подлежит расторжению. Временным порядком экспертизы также установлен исчерпывающий перечень обстоятельств, которые не могут служить основанием для досрочного расторжения договора с Главгосэкспертизой (например, отсутствие расчетов на прогрессирующее обрушение для здания и сооружений нормального уровня ответственности, отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы и др.).
Главгосэкспертиза дополнительно разъяснила, что Временный порядок экспертизы не направлен на отмену действующего регулирования и не противоречит ему, а дает дополнительные механизмы, позволяющие в текущих экономических реалиях достигать положительного результата.
Административные послабления для застройщиков
Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2022 года № 575 ("Постановление № 575") введены новые меры для поддержания строительной отрасли. В частности, Правительство автоматически продлевает на 1 год срок действия разрешений на строительство объектов капитального строительства, срок действия которых истекает в период со дня вступления в силу Постановления № 575 до 1 августа 2022 года.
Также на 1 год Постановлением № 575 продлен срок использования сведений, указанных в градостроительном плане земельного участка для целей подготовки проектной документации и выдачи разрешений на строительство, если срок использования таких сведений истекает в период со дня вступления в силу Постановления № 575 и до 1 января 2023 года.
Пункт 4 Постановления № 575 устанавливает и другие меры, среди которых:
Отсутствие необходимости предоставления ряда документов (градостроительный план земельного участка, акт приемки объекта капитального строительства и др.) для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
Отсутствие требований к принятию решения о подготовке документации по планировке территории уполномоченными органами власти и органами местного самоуправления;
Отсутствие необходимости в предоставлении документов, подтверждающих аккредитацию юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации для получения разрешения на строительство;
Отсутствие необходимости предоставления положительного заключения экспертизы проектной документации для получения разрешения на строительство, если сведения об объекте капитального строительства включены в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации.
Для российский ритейлеров сняты ограничения по приобретению и аренде торговых площадей
Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" ("Закон о торговле") по общему правилу установлен запрет для крупных ритейлеров на приобретение или аренду дополнительной торговой площади, в том числе в результате введения в эксплуатацию торговых объектов, участия в торгах, под угрозой ничтожности сделок по такому приобретению.
Однако, 7 июня 2022 года Государственной Думой принят во втором и третьем чтении законопроект о внесении изменении в Закон о торговле, согласно которому из правила, описанного выше, делается исключение для сделок, контрагент по которым:
Осуществлял розничную торговлю продовольственными товарами посредством организации торговой сети;
Прекратил осуществление торговой деятельности на территории РФ или заявил о прекращении такой деятельности;
Подконтролен иностранному юридическому лицу на дату совершения сделки и основания для признания его подконтрольным возникли ранее 15 июня 2022 года.
Планируется, что снятие ограничения будет действовать до 31 декабря 2022 года.
Напоминаем, что при этом все еще действует ограничение на совершение сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество между резидентами и нерезидентами из недружественных государств (за исключением физических лиц). На приобретение недвижимости по таким сделкам требуется получать согласие Правительственной комиссии.
Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией. Для целей применения содержащейся в нем информации советуем обратиться в LEVEL Legal Services для анализа конкретной ситуации во избежание принятия неправильных решений.
