Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.
Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services отмечает: второй «великий приход» западных игроков в Россию может оказаться не таким уж и лёгким. В качестве сдерживающих факторов эксперт называет рост интереса со стороны стран Ближнего Востока, Азии и СНГ – китайские, турецкие, индийские и арабские компании увеличивают присутствие, арендуя площади в ТЦ и офисах, тем самым создавая сильную конкуренцию ушедшим ранее лидерам рынка. Кроме того, крупные западные компании по-прежнему опасаются вторичных санкций и политической нестабильности, а проблемы с международными платежами и финансированием – сложности с переводами денег, ограниченный доступ к зарубежным инвестициям и технологиям – затрудняют выход на российский рынок даже тем, кто хотел бы вернуться.
Возможные способы и статусы возвращения в Россию иностранных игроков:
Через локальных партнёров и франчайзинг. В этом случае компания передаёт права на использование бренда, поставки и стандарты локальному игроку. Многие fashion-ритейлеры и рестораны уже работают так (тот же McDonald's через «Вкусно – и точка»). В случае смягчения ограничений владельцы брендов могут снова получить контроль над франшизами.
Через новые юридические лица и ребрендинг. Здесь возможен бизнес под новой вывеской, но с фактическим сохранением ассортимента, логистики и управленческой структуры. Подобные схемы использовали некоторые игроки, в том числе, западные FMCG-компании, которые продолжают поставлять продукцию под другими названиями.
Через азиатских или ближневосточных посредников. Возвращение через третьи страны, которые выступают в роли «прикрытия» для формального обхода санкций.
Через локализацию производства. Компании, особенно из сферы автопрома, электроники и бытовой техники, могут вернуться, если создадут совместные предприятия с российскими партнёрами. Так, автоконцерны могут наладить сборку через российские заводы, как это сделали китайские игроки после ухода европейских и японских брендов.
Если представить «тёплый» сценарий с частичным возвращением иностранных игроков, это повлияет на разные сегменты недвижимости и связанные отрасли по-разному. Рассмотрим ключевые изменения.
Инвестиции.
Что изменится?
Повышение привлекательности рынка для иностранных и институциональных инвесторов (но скорее из Азии и Ближнего Востока, чем из Европы и США).
Возможен рост интереса к покупке активов в торговой, складской и офисной недвижимости. o Российские инвесторы получат возможность выхода из активов, которые они брали «на удержание» после ухода западных фондов.
Какие риски?
Инвесторы всё ещё будут опасаться политической нестабильности и регуляторных рисков.
Вероятнее всего, зарубежные инвестиции будут заходить через партнёрства с локальными структурами или в формате венчурных вложений.
Девелопмент.
Что изменится?
Крупные международные компании могут возобновить сотрудничество с российскими застройщиками, особенно в офисной и складской недвижимости.
Рост спроса на проекты под аренду для вернувшихся брендов и операторов.
Увеличение иностранных подрядчиков в строительстве и отделке коммерческих объектов.
Какие риски?
Запуск новых проектов возможен только при наличии гарантированного спроса со стороны арендаторов.
Продолжатся проблемы с поставками европейских строительных материалов, если санкции сохранятся.
Рынок торговой недвижимости.
Что изменится?
Возвращение международных брендов (Zara, H&M, Uniqlo) оживит рынок, повысит посещаемость ТЦ. o Повышение ставок аренды в премиальных торговых центрах.
Пересмотр стратегий развития российских брендов, которые успели занять освободившиеся ниши.
Какие риски?
Если возвращение будет частичным (например, только через франшизы), эффект будет весьма ограниченным.
Российские бренды, которые заняли площади ушедших игроков, могут столкнуться с конкуренцией и снижением продаж.
Рынок складской недвижимости.
Что изменится?
Рост спроса со стороны международных операторов e-commerce, логистических компаний и брендов, возвращающихся в РФ.
Увеличение строительства современных складов для международных игроков.
Возможный возврат крупных западных 3PL-операторов (DHL, DB Schenker и др.).
Какие риски?
Основной рост спроса придётся на Московский регион, в регионах динамика может быть слабее.
Возможны логистические ограничения, связанные с международными перевозками и санкциями.
Если представить «тёплый» сценарий, при котором геополитическая ситуация стабилизируется, санкционное давление ослабнет или появятся обходные механизмы, то первыми могут вернуться компании, для которых российский рынок критически важен либо легко адаптируем, соглашается Валерия Праздникова, юрист практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services. «В первую очередь, это те, кто уже фактически остался, но работает через франчайзи или сторонние юрлица, — перечисляет она. — Например: Zara, H&M, Uniqlo, IKEA – они могут восстановить присутствие через прямое управление или локальных партнёров. Фастфуд и ресторанный бизнес: McDonald’s и KFC уже передали бизнес местным игрокам, но теоретически могут вернуть контроль над ним. Starbucks тоже может снова выйти на рынок, особенно если найдёт партнёра».