Сергей Любимов, партнер LEVEL Legal Services, об инвестициях российских девелоперов
LEVEL Legal Services была образована в июне 2022 года на базе московского офиса ушедшей из России международной юридической фирмы Hogan Lovells. В новую фирму перешел весь костяк прежней команды — в частности, практику недвижимости и строительства возглавил партнер фирмы Сергей Любимов, имея за плечами более 20 лет опыта работы в московских офисах крупнейших международных юридических фирм, инвестиционных компаниях и family offices UHNWI. Он рассказал о том, как создавалась эта практика в юридической фирме.
Расскажите подробнее о вашей практике недвижимости и строительства. Вы создали ее с нуля или успели создать базу, будучи в составе фирмы Hogan Lovells?
По разным причинам Hogan Lovells в течение последних нескольких лет перед уходом из России не развивала активно направление недвижимости и строительства, и изначально целью моего прихода в эту команду в 2021 году была поддержка существующих клиентов корпоративной и иных практик фирмы по возникающим вопросам в сфере недвижимости. Но уже через несколько месяцев после моего присоединения к команде стало понятно, что мы можем не только поддерживать существующих клиентов, но и успешно развивать практику недвижимости и строительства в рамках отдельного направления: у нас многое получалось и появились большие планы на будущее. После ухода Hogan Lovells партнеры—основатели LEVEL Legal Services приняли решение о том, чтобы продолжить развивать практику уже на базе новой фирмы.
С какими трудностями вы столкнулись с запуском новой фирмы и как вы их преодолели?
В самом начале образования LEVEL Legal Services в июне 2022 года мы решали множество административных вопросов, связанных с созданием нового бренда и платформы как таковой. А в условиях жесткой конкуренции, когда на рынке образовалось еще несколько десятков "ньюльфов" (от слова "new" — термин, придуманный LEVEL Legal Services, обозначающий юридические фирмы, образованные командами ушедших из России международных компаний), было очевидно, что нужно действовать решительно и продвигать практику недвижимости и строительства с удвоенной силой.
Буквально за первые полгода мы проделали огромный объем работы по маркетированию фирмы и практики недвижимости, благодаря чему заняли ведущие места в крупнейших российских юридических и профильных рейтингах. Результаты этих усилий не заставили себя долго ждать. Бренд LEVEL Legal Services стал узнаваемым на рынке, мы стали получать в разы больше запросов от существующих клиентов, расширили клиентскую базу и команду. Далее мы планируем продолжать развитие с еще большей энергией, так как главное для нас — не стоять на месте.
С какими запросами к вам чаще всего обращаются клиенты и изменилось ли направление вашей работы на фоне постоянно меняющейся экономической ситуации в стране и мире?
В 2022 году мы начинали с консультаций клиентов в отношении выходов иностранных арендаторов из офисных договоров аренды, делали комплексные проверки (due diligence) в отношении объектов недвижимости в рамках корпоративных сделок. А в 2023 году направление работы фирмы в сфере недвижимости и строительства уже выступало самостоятельной практикой, которая консультировала крупные инвестиционные и девелоперские компании по сделкам приобретения и продажи крупных объектов недвижимости.
Наша команда начала сопровождать значимые строительные проекты как в России, так и за рубежом, в том числе такие, как строительство инфраструктуры заводов по добыче и переработке полезных ископаемых. Благодаря тому что в нашей команде есть юристы с допуском к практике в различных юрисдикциях, а фирма имеет заключенное реферальное соглашение с международной юрфирмой Hogan Lovells, у нас есть все ресурсы для сопровождения клиентов в проектах любой сложности по всему миру.
Расскажите о своих планах на 2024 год.
Планы и стремления неизменны — пополнять свое портфолио интересными масштабными проектами, расширять команду и в краткосрочной перспективе создать одну из мощнейших и известнейших практик по недвижимости и строительству на рынке. В планах также более энергичное развитие международного направления, так как многие российские игроки рынка недвижимости все более активно инвестируют в проекты за рубежом. Мы также работаем в тесной связке с нашей практикой банковского и финансового права, совместно развиваем направление проектного финансирования, которое часто связано с проектами в сфере недвижимости и инфраструктурными проектами.
В LEVEL Legal Services партнеры и главы всех практик оказывают сильную поддержку друг другу, что помогает нам всем быстро реагировать на клиентские запросы и оказывать полный комплекс услуг в режиме "одного окна", что позволяет клиенту получать комплексный и качественный продукт в рамках одной фирмы. Даже несмотря на то что в настоящее время рынок недвижимости не так активен по сравнению с периодом до 2022 года, у меня очень позитивный взгляд на будущее, в том числе благодаря увеличивающемуся количеству проектов, а также поддержке всех членов нашей команды.
Вернемся к настоящему. Не отошла ли тема иностранных инвестиций российских игроков рынка недвижимости, учитывая текущую ситуацию?
Как ни странно, она становится все более актуальной. Например, некоторые российские девелоперы выходят на рынок ОАЭ, Казахстана, Узбекистана, инвестируют в строительство жилья и проекты в сфере коммерческой недвижимости. И если до февраля 2022 года инвесторы рассматривали практически любые юрисдикции (главное условие — инвестиционная привлекательность), то сейчас по понятным причинам они ищут счастья на "дружественных" рынках, которые готовы работать с инвесторами с российским бэкграундом. При большом желании и проекты в "недружественных" странах продолжают реализовываться, хоть и не без трудностей.
Насколько сейчас сложно реализовать проекты в сфере недвижимости?
В целом тут все стандартно. Можно разделить такие проекты на два условных типа — простые и сложные. В первом случае это стандартная покупка инвестором готового объекта напрямую либо посредством приобретения корпоративной структуры, владеющей объектом. Такие сделки чаще всего реализовываются в форме классических M&A-трансакций, а именно договоров купли-продажи акций или долей в случае покупки существующей корпоративной структурой (SPA). Существуют еще различные сложные инвестиционные схемы, реализуемые через большое количество договорной документации, в том числе, финансовой.
Что в этом случае необходимо учитывать покупателю объекта?
Во-первых, нужно провести юридическую проверку как актива, так и компании, которая им владеет. Это крайне важно с точки зрения выявления исторических рисков, с точки зрения дальнейшего согласования списка гарантий и заверений, а также ограничения ответственности продавца. Далее необходимо смотреть на условия закрытия сделки и обязательства продавца. Важно понимать, как формируется покупная цена: она может быть фиксированной или предусматривать перерасчет в зависимости от экономических показателей компании с момента подписания договора и до момента закрытия сделки. В этом случае требуется обговорить с продавцом и механизм расчетов, который может быть в виде аванса, эскроу-счетов или иного способа. Покупателю также важно получить гарантии и заверения продавца, в частности, в отношении титула на актив, его истории, а также истории деятельности самой компании.
В чем специфика сложных инвестиционных проектов?
В таких проектах участвуют несколько игроков. Речь идет о ситуациях, когда инвесторы и, возможно, девелопер входят в некую совместную корпоративную структуру для строительства объекта и последующего извлечения прибыли из его эксплуатации или реализации. Например, инвестор, инвестирующий денежные средства, и девелопер, который непосредственно управляет всем процессом строительства и дальнейшей реализации или эксплуатацией объекта. В данных проектах основополагающим является соглашение акционеров (shareholders agreement), которое отражает многие вопросы совместной деятельности партнеров. Важно отметить, что такие соглашения часто регулируются английским правом — так они дают сторонам больше правовых возможностей для урегулирования своих отношений, нежели аналогичные договоры, подчиненные российскому праву. Хотя в зависимости от корпоративной структуры в некоторых случаях возможно регулировать договор только российским правом.
В таких договорах наиболее важными являются перечень решений, которые принимаются акционерами, и какое количество голосов необходимо для принятия решения. Некоторые акционеры могут владеть определенными типами акций, которые не предполагают участия в принятии решений, они дают только право на получение прибыли. Также необходимо учитывать последствия недостижения акционерами соглашения по тем или иным вопросам (deadlock): в данном случае существуют разные правовые механизмы разрешения таких ситуаций. Важны и вопросы дополнительного финансирования проекта акционерами за рамками первоначального бизнес-плана. Например, какие последствия, если один акционер готов финансировать, а второй — нет. Необходимо решить вопросы привлечения внешнего финансирования, а также определить формулы распределения доходов от реализации проекта. Обычно это сложные формулы, зависящие от массы показателей, вовлеченности акционеров и т. д. Есть еще два важных момента — это выход акционеров из проекта и вопросы контроля за строительством, например согласование основных строительных договоров, контроль за выполнением строительного бюджета и т. д.
Какова роль российских юристов в зарубежных проектах? Ведь всегда можно найти местных юристов, которые сопроводят сделки в соответствующей зарубежной юрисдикции.
Как правило, российские инвесторы привыкли работать с одним или несколькими консультантами и у них есть определенный уровень доверия не только к качеству работы юриста с точки зрения знания права, но и к его подходу к коммерческой стороне сделки, пониманию ожиданий и запросов клиента. Как ни странно, но и одинаковый менталитет имеет существенное значение. Так, многие инвесторы из РФ предпочитают отдавать сопровождение таких сделок своим доверенным российским консультантам, которые администрируют работу локальных юристов, уточняют с ними правильные вопросы, а также доносят до них все требования клиента. Как показывает практика, такой подход оказывается эффективнее как с точки зрения времени, так и с точки зрения юридических расходов.
Какие иностранные юрисдикции сейчас чаще всего привлекают российских инвесторов?
Казахстан, Узбекистан, Бали, ОАЭ, Иран, Ирак, Гвинея, где оперируют крупные российские компании по освоению полезных ископаемых. Проблема в том, что зачастую в таких юрисдикциях рынок очень специфичен и для того, чтобы туда зайти, нужно иметь хорошие контакты, детально проверять партнеров и т. д.
