Недавно НКО «Альянс экспертов недвижимости» (в рабочую группу вошли консультанты, оценщики, девелоперы, банкиры и пр.) представила классификацию объектов формата light industrial; параллельно актуализируют или разрабатывают собственные варианты «лёгкой» классификации другие экспертные сообщества, в том числе, Moscow Research Forum. Единый для рынка инструмент пока вообще появится вряд ли, убеждены игроки: ситуация осложняется не только тем, что light industrial – один из самых молодых и сложных форматов с кратным ростом в последние три года ввода, но и его бумом среди непрофильных интересантов, для которых, возможно, потребуются отдельное позиционирование, классификация и «упаковка» продуктов.
В прошлом году спрос со стороны инвесторов на покупку light industrial впервые превысил объемы ввода. По оценкам IBC Real Estate, объем ввода по итогам 2024 года в Московском регионе составил 289 тыс. кв. м, что на 98% превысило аналогичное значение 2023 года, и стало историческим максимумом в сегменте.
Показатели нового строительства объектов light industrial достигнут 400 тыс. кв. м, и станут рекордными за весь период наблюдений. Однако желающих купить больше, чем построить и продать. Интенсивный рост стоимости проектов light industrial повышает интерес со стороны инвесторов. После ввода объекта в эксплуатацию стоимость актива в этом формате возрастает в среднем на 8% в год, уточняют в IBC Real Estate. Арендная доходность light industrial достигает 15% годовых.
В зависимости от характеристик, объекты light industrial в представленной классификации подразделяются на два класса, перечисляет Валерия Праздникова, юрист практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services.
"Класс А:
• Эффективная высота хранения не менее 8 метров.
• Нагрузка на пол не менее 4 т/кв. м.
• Базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный блок с возможностью увеличения.
• Наличие инженерной инфраструктуры, включая возможность выделения газа для производственных процессов.
Класс B:
• Эффективная высота хранения не менее 6 метров.
• Нагрузка на пол не менее 2 т/кв. м.
• Базовое выделение электричества от 10 кВт на минимальный блок с возможностью увеличения.
• Приоритетность инженерной инфраструктуры, включая возможность выделения газа для производственных процессов".
Это прорыв
Сергей Любимов, партнёр, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services, перечисляет несколько аспектов, которые уже сегодня требуют доработки.
"1. Гибкость использования объектов Хотя основное внимание уделено техническим характеристикам (высота потолков, нагрузка на пол и т. д.), в сегменте light industrial важна возможность адаптации помещений под разные задачи — от производства до складирования и логистики. Нужно чётче прописать стандарты гибкости и возможность трансформации помещений.
2. Энергоэффективность и экологичность В современных реалиях экологическая составляющая объектов становится важным критерием. В классификации не упоминаются «зелёные» стандарты строительства и эксплуатации (например, сертификация по LEED или BREEAM). Учёт таких факторов мог бы повысить привлекательность объектов для международных арендаторов и инвесторов.
3. Транспортная доступность и инфраструктура Классификация не уделяет достаточно внимания удобству расположения объектов, доступности для грузового и общественного транспорта, а также качеству подъездных путей. Для light industrial же это – ключевой фактор, который определяет его функциональность и ценность".
