8 июля 2022 года Совет Федерации одобрил законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" ("Законопроект").
Законопроектом вносятся достаточно серьезные изменения в законодательство о персональных данных в части трансграничной передачи таких данных, но, помимо этого, Законопроект также предусматривает достаточно серьезные изменения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. С 1 марта 2023 года данные о правообладателе объекта недвижимости, указанные в Едином государственном реестре недвижимости ("ЕГРН"), если правообладатель – физическое лицо, можно будет узнать только при получении согласия самого правообладателя либо через нотариуса.
Отныне правообладатели сами могут направить заявление о раскрытии своих персональных данных в ЕГРН. Альтернативно заинтересованное лицо может обратиться совместно с правообладателем к нотариусу или самостоятельно обратиться к нотариусу, предоставив письменные доказательства, подтверждающие наличие заинтересованности в получении сведений. К таким доказательствам могут относится, согласно Законопроекту:
Наличие договора подряда (оказания услуг) между заявителем и правообладателем в отношении объекта недвижимости либо договора аренды;
Наличие предварительного договора между заявителем и правообладателем о заключении в будущем договора об отчуждении объекта недвижимости заявителю;
Намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
Намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе;
Наличие оснований для предъявления заявителем негаторного и (или) виндикационного иска;
Наличие у заявителя оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
Формулировка "могут относиться" может, на наш взгляд, толковаться таким образом, что перечень оснований для обращения к нотариусу за предоставлением информации является открытым. В противном же случае возникает вопрос, почему в перечень оснований не включен простой договор об отчуждении недвижимости (без использования конструкции предварительного договора).
Законопроект вызвал обеспокоенность юридического сообщества во многом из-за предполагаемого эффекта, который он возымеет над рынком сделок с недвижимостью. Теперь становится непонятно, какой приобретатель будет считаться добросовестным при покупке объекта недвижимости. Очевидно, что в отсутствие указания в выписке на правообладателя, приобретатель не может более полагаться на принцип публичности реестра, чтобы впоследствии защититься от истребования имущества. Нужно ли будет в таком случае приобретателю всегда запрашивать согласие у правообладателя на раскрытие сведений или обращаться к нотариусу (что может повлечь дополнительные издержки и риски, учитывая возможность получения отказа нотариуса в предоставлении таких сведений)?
Аналогичные вопросы возникают в отношении возможности проверки истории титула на объект недвижимости – Законопроект усложняет процесс проведения юридических проверок объекта недвижимости, при этом теперь скрыта будет не только информация о собственнике, но и о лицах, в отношении которых установлены обременения.
Ответы на все эти вопросы Законопроект едва ли дает и сейчас невозможно однозначно предсказать, как сложится деловая и судебная практика со вступлением Законопроекта в силу. В сфере коммерческой недвижимости вряд ли ожидаются глобальные изменения, так как Законопроект касается только персональных данных, к которым относятся только данные о физических лицах, но не о юридических. Однако потребительский рынок недвижимости неизбежно столкнется с повышением стоимости и временных затрат на сделки в силу возросшей неопределенности при проверке объекта на этапе переговоров.
Новые правила для иностранных арендаторов торговых площадей
8 июля 2022 года Советом Федерации также был одобрен законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ("Законопроект об аренде").
Законопроект об аренде предоставляет арендодателям торговых площадей и площадей для размещения объектов общественного питания дополнительные права по договорам, плата по которым установлена в виде доли от доходов, полученных в результате использования арендованного имущества, или в иной форме, которая так или иначе определяется в зависимости от показателей деятельности арендатора, который связан с "недружественными государствами" (Перечень "недружественных стран" утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 430-р.)
Если размер такой арендной платы существенно снизился в связи с прекращением или приостановлением деятельности арендатора, то, согласно Законопроекту об аренде, арендодатель вправе:
Требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование имущества началось с 1 января 2022 года; или
Отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если:
арендатор не возобновил использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования; или
арендатор отказался от исполнения требования о внесении ежемесячной арендной платы либо не исполнил требование по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором такого требования.
Для целей Законопроекта об аренде "существенным" считается снижение размера арендной платы более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а если арендная плата в аналогичном периоде не вносилась, то показатель определяется на основании среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год.
Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией. Для целей применения содержащейся в нем информации советуем обратиться в LEVEL Legal Services для анализа конкретной ситуации во избежание принятия неправильных решений.
