В 2022 году объём коммерческой недвижимости в России достиг 100 млн кв. метров, более 37 млн кв. м (с учётом гипермаркетов) из них – площади ритейла. 90% введённых в России и 100% – в Москве торговых центров приходится на объекты районного формата. Однако год для рынка торговой недвижимости и ритейла стал с 1998-го самым сложным: уход десятков иностранных брендов, кинотеатры без контента, кардинальное переформатирование логистики, отток специалистов и клиентов, изменение потребительского поведения и продолжающийся спад покупательской способности. Эксперты CRE – о первых итогах 2022-го для торговых центров.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объёме совокупного предложения торговых площадей остаётся региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек в итоге составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%, подсчитывают в Nikoliers.
В 2022-м, в рамках мер, направленных на поддержку участников рынка, законодателем были предложены дополнительные возможности. В частности, довольно резонансным стал Федеральный закон от 14 июля 2022 №332-ФЗ, который предоставил арендодателям право требовать от арендаторов внесения арендной платы в размере, равном среднемесячной арендной плате, полученной за 2021 год или за период с 01 января 2022 года по 24 февраля 2024 года, или отказаться от договора аренды (если арендатор не возобновил использование помещения объекта аренды после получения соответствующего требования).
Опыт 2022 года вообще показал, что, как и в случае с пандемическим периодом, стороны в большинстве случаев старались найти компромиссы. Для многих арендодателей такой вариант был более перспективным, чем обращение в суд или отказ от договора аренды во внесудебном порядке, поскольку это позволяло получать фиксированную арендную плату, пусть и в меньшем размере, или хотя бы компенсацию коммунальных расходов. Иностранные ритейлеры также не спешили с разрывом отношений с собственниками, вели переговоры о пересмотре ставок арендной платы на период приостановления деятельности либо пока не придут новые арендаторы. «Но многие арендодатели всё-таки заняли достаточно жесткую позицию, не позволяя арендаторам полностью "разорвать" отношения в сжатые сроки, и обеспечили себе, таким образом, поступление арендной выручки от фактически уже неработающих арендаторов, по крайней мере, до конца года, пока они занимаются поиском локальных ритейлеров или ритейлеров из "дружественных" государств, – указывает Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services. – Ряд договоров, пусть и уже с фактически не занимающими арендную площадь ритейлерами, продолжают сохранять силу, а некоторые и с продолжением действия на следующий год. Одновременно с этим есть на рынке и более интересные случаи: к примеру, некоторые арендаторы, по договоренности с арендодателем, передают свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору, обеспечивая, таким образом, и для себя, и для арендодателя более-менее "безболезненный" выход. Некоторые арендаторы также пользуются опцией субаренды – находят нового арендатора и сдают ему площади, снимая с себя часть арендной нагрузки, если выход из договора юридически оказывается невозможным».
